Система вместо ручников: в России собираются перезапустить строительный цикл

duma.gov.ru 26 мая под председательством депутата Государственной Думы Владимира Ресина состоялось заседание Экспертного совета по строительству, промышленности строительных материалов и проблемам долевого строительства при Комитете Госдумы по строительству и ЖКХ. Тема заседания — «Организационно-правовое регулирование и техническое нормирование. Принципы проектного подхода». Заседание стало завершающим в весеннюю сессию Восьмого созыва.

Открывая заседание, Владимир Ресин подчеркнул, что год начался с обострения внешних вызовов. «Экономика балансирует между поддержкой стратегических отраслей, помощью населению и сдерживанием инфляции. Приоритет — стратегическому развитию базовых отраслей. И среди них, безусловно, строительная отрасль, обеспечивающая модернизацию и создание новых объектов для промышленных производств, науки и образования, медицины и культуры, туристической отрасли, всех видов транспортной инфраструктуры, теплоэнергетики, космоса и атомной индустрии», — заявил он.

Председатель Экспертного совета отметил, что привлечение инвестиций остается одной из ключевых задач регионов на 2026 год и на перспективу до 2036 года. «Все важнейшие регуляторные изменения в 2025 году были направлены на создание законодательного базиса и правовой экосистемы, позволяющей шаг за шагом перейти к новой модели организации инвестиционной деятельности в строительной сфере и ЖКХ с ориентацией на запросы гражданского общества, на достижение целей национального проекта «Инфраструктура для жизни», — сказал он.

Проблемное имущество Фонда развития территорий

Заместитель генерального директора Фонда развития территорий Анастасия Пятова обратила внимание на проблему имущества, переходящего Фонду после восстановления прав обманутых дольщиков. Речь идет о земельных участках и объектах незавершенного строительства с комплексом ограничений: аресты, расположение в приаэродромных и природоохранных зонах, физическое разрушение за десятилетия простоя, устаревшие планировки, отсутствие инфраструктуры. «Объекты строились десять лет назад, нормы были совершенно другие», — отметила она.

Фонд предлагает два изменения в федеральный закон №218-ФЗ: наделить Фонд полномочиями по распоряжению земельными участками в случаях, когда застроен не весь участок, и закрепить обязанность региона предоставлять компенсационные участки, если завершение строительства невозможно. «Мы, федеральные структуры, помогали региону решить проблему. Было бы справедливо, чтобы это было обязанностью, а не правом региона», — объяснила она.

Цифровая оценка подрядчиков от ФНС

Начальник Межрегиональной инспекции ФНС Сергей Дубачев представил сервис оценки юридических лиц. Инструмент работает бесплатно и автоматизирован на основе данных из отчетности и межведомственного взаимодействия. Оценка включает 14 базовых критериев и 22 расширенных. С 1 января ФНС наделена полномочиями по проведению такой оценки. В планах — интеграция с ЕИС Казначейства для закупок по 44-ФЗ и 223-ФЗ. «Указанные инициативы повысят прозрачность закупочной процедуры, снизят риски участия ненадежных поставщиков», — резюмировал Сергей Дубачев.

Жилищно-строительные кооперативы и смена жилищной политики

Заместитель управляющего директора ПАО «ДОМ.РФ» Юлия Бровченко представила механизм ЖСК с господдержкой (161-ФЗ). Федеральные участки предоставляются кооперативам в безвозмездное пользование. Члены ЖСК — участники СВО, многодетные, работники ОПК, госслужащие, молодые ученые, а на региональном уровне — работники образования, здравоохранения и соцобслуживания. Стоимость жилья оказывается на 30-60% ниже рыночной за счет исключения маржи застройщика.

Член Комитета по жилищному строительству Национального объединения строителей Евгений Бондарев в комментарии для Совета добавил, что действующая жилищная политика построена на субсидировании спроса. «Рост объемов строительства сам по себе не делает жилье доступнее, так как цена привязана к платежеспособности граждан, подогретой госсубсидиями», — отметил он. Необходим переход к бюджетному финансированию низкомаржинального строительства, а ключевой инструмент — интеграция ЖСК во все проекты КРТ. Сегодня реализуется 113 проектов КРТ в 48 регионах с потенциалом более 23 млн кв. метров жилья, до 2030 года направляется 120 млрд рублей субсидий. Интеграция КРТ и ЖСК создает механизм, где КРТ обновляет среду, а ЖСК формирует некоммерческий сегмент доступного жилья для адресных категорий граждан (более 12 млн человек по постановлению №108).

Договор жизненного цикла многоквартирного дома

Генеральный директор ООО УК «СберСити Сервис» Пётр Мурмуридис указал на разрыв между строительством и эксплуатацией МКД. Первый договор управления заключается на три месяца, но за этот период дом не заселяется, и собственники не могут выбрать способ управления. «Не образуется система социальных коммуникаций, позволяющая сформировать волеизъявление собственников», — сказал он. Минимальный срок управления в один год недостаточен для планирования, а при комплексной застройке каждый дом на следующий день после ввода может выбрать разных управляющих. «Созданная застройщиком инфраструктура становится предметом споров и перестает обслуживаться надлежащим образом», — заявил Пётр Мурмуридис. Решение проблемы — договор жизненного цикла МКД, охватывающий проектирование, строительство, эксплуатацию и снос.

Типовое проектирование и комплексные проекты

Заместитель генерального директора ППК «Единый заказчик» Денис Белюк предложил усилить рейтингование проектировщиков и повысить требования к саморегулируемым организациям. «Зачастую у проектной организации есть есть членство в СРО, а в штате три человека, которые набирают проектировщиков по удаленке», — отметил он. Денис Белюк также высказался за стандартизацию техзаданий на проектирование социальных объектов.

Директор Института комплексного проектирования НИУ ВШЭ Наталья Рязанцева на примере кампуса Ямальского колледжа в Салехарде перечислила системные проблемы предпроектной стадии. Среди них — отсутствие экономической оценки, привязки к стратегии пространственного развития, рассогласованность технического и функционального заказчика. В качестве предложений она назвала формализацию обоснования инвестиций, экспертизу обоснования как отдельный этап и стимулирование контрактов жизненного цикла.

Региональный опыт Московской области

Заместитель министра правительства Московской области по государственному надзору в строительстве Захар Ястребков представил модель «Госаутсорсинг». Центр содействия строительству получает от инвестора цифровое согласие и сам проводит все согласования — от подключения к сетям до разрешения на ввод и кадастра. Искусственный интеллект формирует «дорожную карту» проекта и проверяет документы на разрешение на строительство. Финальное решение принимает человек. Сервис «ВсеСети» сократил согласование инженерно-топографического плана с 12 месяцев до 10 рабочих дней за счет параллельной электронной работы с 8 федеральными, 18 региональными и 165 муниципальными сетевыми организациями.

Закрывая заседание, Владимир Ресин акцентировал необходимость системного подхода: «В любом деле надо создать систему, а потом система будет работать и на тебя, и на то дело, которое ты ведешь». Он также высказался за возвращение типового проектирования. Владимир Ресин отметил важность роли государства в формировании правового каркаса: «Государству важно сформировать прозрачный каркас для системной работы в правовом поле, избежав регуляторного перекоса и обеспечив доверие граждан к строительной отрасли».

По итогам заседания будет подготовлен проект рекомендаций Экспертного совета. Поправки в 218-ФЗ, договор жизненного цикла МКД, стандартизация техзаданий и типовое проектирование соцобъектов планируются к законодательному оформлению. Механизм ЖСК требует расширения земельной базы и проработки финансовых инструментов для оплаты паев. Переход от субсидирования спроса к финансированию низкомаржинального строительства, предложенный НОСТРОЙ, может стать основой для пересмотра жилищной политики. Опыт Московской области рекомендован к масштабированию в других регионах