Заключаем договор долевого участия, изучаем проектную декларацию

Покупка квартиры в новостройке оформляется только договором долевого участия (ДДУ), и его заключение требует особой внимательности. Рассказываем, как обезопасить сделку.

Права дольщика защищает Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Закон № 214-ФЗ), которым определены правила заключения ДДУ и обязанности сторон.

Покупатель по ДДУ перечисляет деньги не застройщику, а на специальный эскроу-счет, открываемый в банке на имя дольщика. До момента сдачи дома эти средства «заморожены», и застройщик сможет забрать их только после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Действующий порядок защищает дольщиков от ситуации, когда застройщик не может завершить строительство или объявляется банкротом. В таких ситуациях все деньги со счета возвращаются покупателю.

Что необходимо сделать при заключении ДДУ?

Проверить застройщика

Информация о застройщике (в том числе документы по строительству и финансовому положению компании) размещается в единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) на сайте https://наш.дом.рф.

Застройщик размещает в ЕИСЖС проектную декларацию, которая является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика, содержит полную информацию о строящемся жилом доме и самом застройщике (ч. 1 ст. 19 Закона № 214-ФЗ).

Проверить проектную декларацию, которая содержит информацию

1. о застройщике (ст. 20 Закона № 214-ФЗ):

• полное наименование, ИНН/КПП, ОГРН, адрес и контактные данные;

• о государственной регистрации застройщика, об учредителях (участниках) застройщика;

• опыт работы – список проектов, реализованных за последние 3 года;

• финансовый результат деятельности текущего года, размер кредиторской и дебиторской задолженности на последнюю отчетную дату;

2. о проекте строительства (ст. 21 Закона № 214-ФЗ):

• описание проекта (местоположение, материалы стен и перекрытий, этажность, общая площадь, планировки, количество квартир, класс энергоэффективности);

• сведения о земельном участке (кто является собственником, есть ли обременения,
благоустроена ли территории);

• разрешение на строительство (дата, номер, срок действия, наименование органа, выдавшего разрешение на строительство);

• о примерном графике реализации проекта строительства, включающем информацию об этапах и о сроках его реализации, в том числе предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося дома (при продлении срока данный факт будет отражён в декларации, поскольку в первоначальные сроки застройщик не уложился);

• срок передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику;

• список подрядных организаций, которые будут выполнять строительно-монтажные работы;

• технические условия на подключение к инженерным сетям;

Проектная декларация помогает оценить надёжность застройщика и риски при покупке квартиры в новостройке, а также убедиться в соответствии договора долевого участия параметрам проекта.

В договоре обязательно должны содержаться следующие сведения:

— подробное описание квартиры (адрес, этаж, предполагаемый номер, площадь, количество комнат);

— срок передачи объекта долевого строительства дольщику;

— цена договора, сроки и порядок её уплаты;

— сроки гарантии после сдачи дома (устанавливаются договором, но не могут быть менее трёх лет (как на инженерное оборудование, так и на квартиру), менее
года – на отделку);

— способ привлечения денежных средств покупателя (отчисления на эскроу-счёт
или в компенсационный фонд) (ст. 4 № 214-ФЗ).

ДДУ заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации
в Росреестре и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью (ч. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).

После получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося дома, передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства
и осуществления государственного кадастрового учета такого объекта застройщик в срок
не позднее тридцати рабочих дней со дня подписания передаточного акта, одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства с участником долевого строительства обязан направить в орган регистрации прав заявление о государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на такой объект в электронной форме (ч. 6 ст. 16 Закона № 214-ФЗ)

Предложения заключить договор иного вида и содержания (предварительный договор, договор о намерениях в будущем заключить договор и другие) не обеспечивают гарантий, установленных законом (выплата неустойки, гарантии качества, бесплатная юридическая помощь). Заключение таких договоров является грубым нарушением закона и может повлечь уголовную ответственность для лиц, принимающих денежные средства граждан по таким договорам (ст. 200.3 Уголовного кодекса РФ).